L’art. 1123 del codice civile introduce il concetto di ripartizione delle spese, distinguendo se si tratti di spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, per parti comuni suscettibili di utilizzazione separata e quelle relative a beni che possono essere utilizzati separatamente.
Sono, dunque, necessarie non una unica Tabella Millesimale, ma diverse a seconda della conformazione e delle esigenze del complesso condominiale che avremo dinanzi.
Tra le Tabelle millesimali necessarie ad ogni condominio è possibile distinguere le seguenti:
TABELLA A
Rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell’intero edificio, espresso in millesimi. È utilizzata:
- per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni;
- per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle Assemblee;
- per l’approvazione delle delibere.
È la tabella fondamentale del condominio, da cui deriveranno le altre.
TABELLA B
Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi dell’art. 1124 del codice civile.
TABELLA C
Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore.
TABELLA D
Relativa alla ripartizione spese di portierato.
TABELLA E
Relativa alla ripartizione spese per la pulizia e illuminazione androne.
TABELLA F
Relativa alla ripartizione delle spese del tetto e lastrici solari.
TABELLA G
Relativa alla ripartizione delle spese per impianti fognanti.
Chi può redigere le tabelle millesimali?
La normativa non prevede alcuna competenza specifica o qualifica per la redazione delle tabelle millesimali quindi, in linea di massima, potrebbero essere calcolate da chiunque. Considerata l’importanza della materia e i risvolti pratici (ma soprattutto economici) è sempre buona pratica affidarsi a professionisti tecnici esperti tra cui architetti, ingegneri o geometri (trova un professionista esperto nella tua città).
Come redigere le tabelle millesimali?
La prima operazione necessaria per la stesura delle Tabelle Millesimali, è effettuare un attento studio dell’immobile, verificando quali siano le parti comuni a tutti i Condomini e se ne esistano alcune ad uso differenziato.
È necessario acquisire il maggior numero di informazioni possibili, al fine di poter stabilire quali Tabelle Millesimali occorrono per la gestione amministrativa dello stabile. Entrando nel dettaglio occorre:
Rilievo delle superfici utili – Le superfici di ogni locale che costituiscono le varie unità immobiliari, possono essere rilevate con l’ausilio di planimetrie. Sarà necessario effettuare delle misurazioni di alcuni locali al fine di verificare l’esattezza dei dati forniti. In mancanza di tale supporto sarà necessario rilevare le superfici utili di ogni unità immobiliare. La superficie utile è intesa al netto dei muri, pilastri ed altre strutture, includendo gli eventuali incassi nelle murature aventi superfici tali da potersi considerare utile a tutti gli effetti (es. Armadi a muro).
Verifica della destinazione dei vani – Al fine di poter attribuire un coefficiente di destinazione e funzionalità, sarà utile verificare la destinazione dei singoli ambienti e la loro collocazione. Si potrà così stabilire, secondo il criterio dell’ordinarietà, la disposizione che valorizza al massimo l’unità immobiliare, a prescindere dalla destinazione che il singolo condomino abbia assegnato a ciascun locale.
Verifica dell’orientamento – Questa verifica serve a rilevare la posizione dello stabile rispetto ai punti cardinali. È necessaria al fine di poter attribuire il relativo coefficiente ad ogni ambiente in base all’affaccio.
Verifica del tipo di affaccio – In sede di sopralluogo è importante verificare gli affacci dei prospetti della facciata, in quanto la diversità è un elemento da tenere in considerazione al momento dell’applicazione del coefficiente di prospetto.
Verifica dell’altezza dei vani – È opportuno rilevare l’altezza netta dei vani, misurando la distanza verticale da pavimento a pavimento dei piani sovrastanti, e l’altezza dal suolo dei diversi piani.
Verifica di luminosità – Al fine di poter applicare il relativo coefficiente, è necessario calcolare il rapporto illuminante di ogni singolo vano, che si ottiene dividendo la superficie illuminante per la superficie utile. In sede di sopralluogo sarà quindi necessario rilevare le misure di ogni apertura illuminante.
